Колко струва управлението на Airbnb имот в София — и кога реално си заслужава

Преди около две години Мирослав, собственик на двустаен апартамент в „Лозенец“, ми се обади с един доста прост въпрос: „Ако дам имота на управление, какво точно плащам?“ Не беше наивен.

Просто… никой не му беше седнал насреща и казал — ето го числото, ето защо. Реших да го направя аз.

Стандартните проценти в София

Ако питате десет компании, ще получите десет различни отговора. Повечето се движат някъде между 15 и 25 процента от постъпилите приходи — не от обявената цена, а от реалното, което влиза. Това е важна разлика, която много хора пропускат в началото. Не от наема, а от реално постъпилите пари — след таксите на платформата. Разликата между 15 и 25 процента не е случайна. Зависи от това какво е включено: само листване и комуникация с гости, или пълен пакет с почистване, динамично ценообразуване, фотосесия, поддръжка и счетоводство.

Има и такива, които вземат фиксирана месечна сума — обикновено 150–300 лева — плюс процент. Лично смятам, че този модел е по-честен при имоти с висока заетост, но за начало може да е рисков за собственика.

Какво включва „пълното управление“

Тук хората се объркват. Чуват „пълно управление“ и приемат, че всичко е покрито. Не е.

Почистването почти навсякъде се таксува отделно — или се прехвърля към госта като такса, или се удържа от прихода. Консумативите — тоалетна хартия, шампоани, кафе — пак са за сметка на собственика. И дребните ремонти, разбира се.

Мирослав се учуди, когато за месец с добра заетост му останаха около 68% от брутните приходи. Не го беше очаквал. После изчислихме — имотът щеше да носи 30–35% повече при дългосрочен наем, но с ток, риск от неплащане и нулева гъвкавост. Краткосрочното му даде свобода.

Кои фактори влияят на цената в София конкретно

Централните квартали — „Център“, „Лозенец“, „Ване“ — генерират по-висока средна нощувка, съответно управлението е по-изгодно дори при по-висок процент. Периферията е по-трудна. Заетостта пада, конкуренцията е по-малка, но и приходът е по-нисък.

Сезонността е реална. Юли и август — туристи. Ноември и февруари — бизнес пътници и командировани. Добрата управляваща компания оптимизира цените за всеки от тези сегменти.

Накрая — моята препоръка

Не избирайте само по процент. Питайте конкретно: включено ли е динамичното ценообразуване, кой отговаря при аварии, как се отчита? Компания, която взима 20%, но вдига заетостта ви от 55% на 78%, е по-изгодна от тази с 14% и пасивно управление.

Мирослав сменя мениджъра си следващия месец. Не заради цената — заради липсата на отчетност. Понякога това казва всичко.